米国住宅市場の「凍結」が示唆する未来：中古住宅成約指数の歴史的低迷とその投資への影響

2026年現在、米国の経済指標の中で最も衝撃的な数字を叩き出しているのが住宅市場です。全米不動産協会（NAR）が発表した最新のデータによると、米国の住宅市場は単なる「減速」を超え、統計開始以来の「凍結」状態に陥っています。

本記事では、最新の中古住宅成約指数（Pending Home Sales Index）が示す事実を深掘りし、なぜこのような事態に陥ったのか、そしてこの歴史的停滞が米国株投資にどのような連鎖反応を及ぼすのかを、初心者の方にも分かりやすく、かつ専門的な視点から詳細に解説します。

第1章：数字が語る衝撃の事実 ―― 「過去最低」の更新

まず、冒頭で提示されたデータを確認しましょう。2026年1月の米中古住宅成約指数は、前月比で-0.8%下落し、「70.9」という数字を記録しました。

1.1 指数「70.9」が持つ重み

この「70.9」という数字がどれほど異例であるかは、過去の歴史と比較すれば一目瞭然です。

2008年リーマンショック時： 世界的な金融危機により住宅バブルが崩壊した当時でさえ、指数はこれほどまでの低水準を長期間維持することはありませんでした。
2021年ピーク時との比較： わずか数年前、2021年10月のピーク時から比較すると、現在は43.3%も下落しています。市場のエネルギーが半分近く失われた計算になります。

1.2 「成約指数」は未来を映す鏡

経済指標には、過去の結果を示す「遅行指標」と、未来を予測する「先行指標」があります。中古住宅成約指数は、売買契約が締結された段階でカウントされるため、実際の物件引き渡し（販売完了）よりも1〜2ヶ月早く市場の体温を反映します。

つまり、この指数の低下は、「今後数ヶ月の住宅販売統計も悲惨な結果になることが既にほぼ確定している」ことを意味します。グラフの右端（赤い枠の部分）が底を這うように推移しているのは、回復の兆しが全く見えないという市場の絶望感を象徴しています。

第2章：なぜ市場は「凍結」したのか？ ―― 3つの構造的要因

「需要があるのに売買が成立しない」―― 現在の米国住宅市場は、通常の経済学の常識では説明しづらい歪んだ状態にあります。この「凍結」を引き起こしているのは、主に3つの歯車です。

2.1 高止まりする住宅ローン金利

最大の要因は、米連邦準備制度（FRB）による高金利政策の長期化です。

数年前まで3%程度だった30年固定住宅ローン金利は、現在7%前後の高水準にあります。

具体例： 50万ドルの家を30年ローンで購入する場合、金利3%なら月々の支払いは約2,100ドルですが、金利7%になると約3,300ドルに跳ね上がります。月々1,200ドル（約18万円）の負担増は、一般家庭の購買力を根底から破壊しました。

2.2 「ロックイン効果」という足かせ

現在、多くの米国家庭が直面しているのが「売りたくても売れない」というジレンマ、通称「ロックイン効果」です。

現在家を所有している人の多くは、パンデミック期などの超低金利時代に3%以下の金利でローンを組んでいます。もし今、家を買い替えようとすれば、新居には7%の金利が適用されます。

「今の快適な低金利を手放してまで、高い金利を払って別の家に移る理由がない」と考えるのは当然です。その結果、市場から中古物件の供給が消え、在庫不足が深刻化しています。

2.3 下がらない価格と「 affordability（手の届きやすさ）」の欠如

通常、需要が減れば価格は下がります。しかし、前述の通り「売り手」も市場から消えてしまったため、供給が需要以上に絞られています。

その結果、取引件数は激減しているのに、住宅価格自体は高止まりするという奇妙な現象が起きています。買い手にとっては「ローンは高い、物件価格も下がらない」という最悪のコンディションであり、これが「市場の凍結」を決定づけています。

第3章：米国株投資への多角的な影響 ―― 業種別の明暗

投資家にとって重要なのは、この「住宅市場の死」が株式市場にどう波及するかです。影響は単に不動産株に留まりません。

3.1 住宅・建築関連セクターへの直接的打撃

最も直接的な影響を受けるのは、住宅建設（ビルダー）や仲介業、資材販売です。

住宅建設株（例：D.R.ホートン、レナー）： 取引が停滞すれば新規着工件数も抑えられます。ただし、中古物件がないために新築に需要が流れる側面もありましたが、金利があまりに高すぎるとその恩恵も限界を迎えます。
住宅改善小売（例：ホームデポ、ロウズ）： 住宅の売買に伴って発生するリフォーム需要が蒸発します。キッチン設備の更新や庭の手入れ、大型家具の買い替え需要が激減するため、これらの銘柄の売上高成長率は鈍化せざるを得ません。

3.2 「逆資産効果」による個人消費の冷え込み

米国経済の約7割は個人消費で成り立っています。そして米国家計の資産の大部分を占めるのが「住宅」です。

住宅市場が凍結し、価格に下落圧力がかかり始めると、消費者は「自分の富が減っている」と感じるようになります（逆資産効果）。

影響： 外食（マクドナルド、スターバックス）、アパレル（ナイキ）、ハイテク消費財（アップル）などの売上に悪影響を及ぼします。生活必需品以外の「裁量的消費」が真っ先に削られるリスクがあります。

3.3 金融機関への懸念

リーマンショック時のような大規模なデフォルト（債務不履行）の連鎖は、現在の厳しい審査基準のおかげで可能性は低いとされています。しかし、住宅ローンの組成（新規貸し出し）が激減することは、銀行の収益源の一つが枯渇することを意味します。地方銀行など、不動産融資への依存度が高い金融機関にとっては、利益率の低下が懸念材料となります。